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发表于 2016-11-25 11:36:09 |显示全部楼层
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继平湖汽车北站地块出让后时隔不久,经开区再次挂牌一块住宅用地。


对于这个位置许多人并不陌生,

就在当年风靡平湖的“西堤漫步”隔壁。

(西堤漫步效果图)

提到西堤漫步,许多市民和业主还津津乐道。

在平湖刮起了一股小清新又走心的广告风潮。

从全民参团,价格你来定;

到卡通漫画主角的亮相;

到家书一样的楼书;

到无处不在的诙谐广告语

……

让大家认识到原来地产广告还可以这么玩!

亲民的广告风,再加上项目亲民的定价,一批次4千多一点的均价;2批次5千左右的均价。差不多是当时平湖东湖边几个豪宅定位楼盘一半的价格。

让这个项目的销售一路飘红,

正如案名“西堤漫步”,

轻松从容的卖完了!


但回到今天的主角,隔壁的这块待拍土地。这两块土地最大的区别用8个字概括就是:

负重前行,镣铐起舞。



压力1:房地产步入深度调整期,至少持续1-2年
西堤漫步面市时是2011年,是平湖房地产价格的高峰期。全市楼盘均价达7812元/㎡多。但是成交数量较少,仅1820套,不及2016年的1/5。说明当时楼盘的选择余地不大,竞争并不激烈。而西堤隔壁这块土地如果有开发商拿下,面市时期很可能是明年。很大可能还是调控从严期,此时面市,压力可想而知。
而且2017土地入市很多,北有景乐、中筑、中梁、金鹏、泛华、名都二期,南有滨江、西有汽车北站地块,东有御龙湾三期。未来1-2年内预计有逾百万方体量的房源入市,竞争可见一斑。
压力2:市区的土地成本,开发区的楼盘售价
本次待拍的这块地的起拍价就已经达到了174万/亩,起拍楼面价1738元/㎡。这个价格是什么概念,小编举几个今年新拍土地的例子。
中筑置业北门菜场旁地块:2112元/㎡
景乐置业福臻路地块:1797元/㎡
虹桥置业汽车北站地块:2255元/㎡
……
可见,这块地的价格已经和市区的土地价相差无几了。但周围的配套和环境,显然差距甚远。例如所举三个土地的特征都比较明显,中筑地块紧邻平师附小和北门菜场,距东湖也不过步行2、3分钟距离。生活配套优质完善。

而景乐地块,紧邻市政绿化林、生态河流、三大市场,也和景乐雅苑一脉相连,共同筑起区域人气。汽车北站地块,一公里范围内也是拥有1所医院、大酒店、3所学校、超市、绿道等……生活配套应有尽有,满足刚需生活需求。

但反观本地块,除了西堤漫步,对面是三友新村,周围目前还是等待退2进3的厂区。略显寒酸。可想而知未来售价上,难以和市区楼盘相比。这对开发商的成本控制和利润压缩,就提出了很高的要求!

小编随手查了下平湖房产网的二手房频道,在市区普遍过万的情况下。西堤的精装房目前均价仍在7000元/㎡左右。可见一斑。


压力3:平湖首个精装洋房地块,能否突围
从经济指标来看,这块地的容积率1.0-1.5,限高18米,本案只能做6F以下的低层或多层住宅;从产品组合来看,可做纯多层和别墅+多层;但从地块的特性来看,做别墅的话压力会比较大;因为别墅总价较高,此板块难以吸附高端购买力客群,纯多层洋房产品较为合适。受新政影响,未来需做精装成品交付。将是平湖首个精装洋房小区。
但本公众号也多次提到,2017将是平湖的井喷年,中筑、景乐、御龙湾等多个楼盘都将有创新洋房面市,带电梯、带庭院,各具特色。该地块,如何突出重围?
压力4:客群模糊难以界定,谁来买单
西堤漫步的时候
周围开发区的新平湖人
进城置业的周边乡镇客户
市区的投资客
是三大主力客群。但随着实体经济的下滑,如今开发区外来人口流失逐年严重,该部分置业力下降显著。其次,今年截至11月,平湖的住宅成交量就已经破万,达到历史新高,平湖周边的乡镇基本都人手一套市区房。再来看投资客,如果价差不够显著(例如像西堤当时,只有主城区的一半价格,但这个地块估计难以拉开这么大差距)也很难激发他们的投资热情。
最后,我知道许多开发商,无论是本地还是外地来的,都对“沪嘉同城”的上海人报以很大期许。觉得只要沪嘉同城政策不变,嘉兴嘉善吃肉,平湖喝汤总是有的。但现实是,随着楼市调控升级,今天的嘉善嘉兴上海客已难觅踪迹。投资客观望,自用客踌躇。而2017沪嘉关系如何,现在下结论,或许都言之尚早,还是静观其变!


说了这么多压力,最后来看看这个地块的机会点:



1、主城西,生活副中心

城西路平湖大道以北,作为平湖解放西路的延伸段,可直达市中心。交通便捷。且城西板块虽然是经济开发区,但地缘关系上更接近当湖的附属板块。有机会打造成主城的副中心。担负起分流主城人口压力,打造宜居板块的角色。从昔日的西堤漫步,到今年的赞城,再到未来的新地块。平湖塘北侧,不久的将来,就将真正实现和主城无缝对接。


2、创新极致洋房,超越想象
目前市场上以改善型产品为主流,刚需产品被忽略。本案如果引入一些大城市的先进开发理念,打造小面积大功能的极致洋房。利用洋房得房率高的优势,加上巧妙设计带来的拓展空间,例如笔者就曾见过80平3房、90平3+1房,110平4房的极致洋房产品。相信还是可以吸引大批置业者和投资客的目光!

(示意图)
3、墅级低密度社区,打造体验互动式园林
1.0-1.5的容积率,堪比别墅区。主城区罕见的低密度小区,可打造以互动体验式为主题的景观园林。一改目前平湖市场上只注重风格,美观;不注重业主使用和体验的风气。率先打造一个真正以业主为生活主人的HD体验式社区景观,满足人生的六大阶段,全方位需求!融合运动、休闲、交友、亲子、养老等生活必须元素进去。未来,这里吸引人的不仅是房子,更是生活!

(示意图)


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  • 1一楼住户
发表于 2016-11-25 16:04:45 |显示全部楼层
嘉兴【融泽】房贷 准入条件: 1、个人名下有全款商品房(无论户型大小) 2、个人征信不考虑 3、房龄30年以内 4、房主年龄18-65周岁 5、已婚需夫妻双方签字 6、国有出让、划拨,商业用房、办公用房、自建房、小产权房均可贷 所需资料: 1、身份证 2、户口本 3、结婚证(单身提供单身证明,离异提供离婚证明和离婚协议) 4、房产证 5、土地证 6、契证 贷款流程: 提供资料估价查征信 ↓ 家访 ↓ 签约 ↓ 整个流程时间3-5个工作日 【联系我们】: 15957886699;18989316262;0573-82862361 地址:嘉兴丝贸大厦909号

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